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近日，广州市率先提出“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。随后住建部等9部委也联合发文，将12个城市作为首批开展住房租赁的试点。可以看出，从顶层设计到政策落地，都透出把房地产长效调控机制做细做实。

而今天（7月26日）早上，一条重要新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：

将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

显然，这就是广州7天前提出的“租购同权”。只不过，这次住建部用的是“租售同权”。虽有一字之差，但意思是一样的。

那么问题来了，租售同权，对中国楼市来讲到底意味着什么呢？

租售同权带来的红利

买房租房都可上好学校学区房变的不重要？

“租售同权” 的政策一出台，似乎直接影响每年疯狂购买的学区房，学区房一直是拉动房地产形式上扬的刚需，区政府为了发展当地经济，将地产引进片区，又以名小学、名中学为诱饵，为房地产做好配套设施，引来无数家庭的购买，“买某某楼盘，读某某名校”的广告语，不绝于耳。

而如今在“租售同权”的影响下，学习房已经不再成为必须购房的产品，可以选择以租赁的方式来上自己喜欢的学校，试问家长们：“你们会花500万买一套‘老破小’的学校房，还是花每月3000元，租一套舒服点的学区房陪读？”

大城市能留住人才有利于人才引进

很多大城市，比如这次试点的广州、深圳，都是人才的聚集地，当地很多的大学生毕业后，想留在该城市打拼，也有很多外地人不停地涌入希望找到更多的机会。可是深圳的房价在去年同比中，位于较高位置，一直让很多在当地就业的外地人，望而怯步。甚至最后无奈选择换到住房压力较小的二线城市去生活。

“租售同权”的方案，可以让大城市的大学生留在本地工作、生活。也便于引进更多的人才，因为他们再无住房带来的压力，可以基本享受与在本地有房者同等的待遇。

带火租房中介包租婆收入增长

当然有土地，就不怕长不出庄稼，原来在好地段拥有房产的人，估计租金即将上扬，做好数钱到手软的准备噢。现在很多一线城市的房租本身就很高，如今“租售同权”的方案实施，会带来新一轮租金的增长。拿北京举例，国贸CBD旁的房子租金平均高达1万左右，有的环境好一些的小区竟到达5万-7万的月租金，可想而知，当实行租售同权后，好片区的房子租金定会再次掀起上涨。同时租房中介，也将迎来新的契机。

租售同权的三大担忧

1. 租房价值提升后，租金上涨成必然趋势，年轻一代生活成本再增加！

目前，南京6月平均租金为2510元，普通租客的房租占收入比例近4成。其中，名校聚集的鼓楼区以3030元/月位居第二。租房价值提升后，租金上涨成为必然趋势。对于家有儿女的家庭来说，租售同权是好事，但对于租赁市场的主力人群24-39岁的租客来讲，你做好房租上涨的准备了吗？

2. 学区房价格会因租售同权而下跌？

近年来，随着房价的快速上涨，租金回报呈现逐年下降。究其原因，租赁市场的发展动力不足为主要因素。当马达电力满格，租金回报率上升后的租赁市场，房东对租金的要求也不可同日而语。当买房后出租的价格，追上了每个月需要还贷的金额，学区房的热度想必……

3. 长租或许成为租房难点！

供求关系影响价格。既然租房同样能为子女提供平等的教育机会，未来租赁市场的蓬勃发展可以预期。但也要注意的是，届时2-3年，甚至更长久的租约恐怕难以签订！房东会依据市场行情，调整出租价格，以获取更高的收益。如果要签长租？可以，租金交付方式和金额可能会高于当下市场不止一点点。

租售同权将加速中国人口大迁徙？

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学，那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子，中国的家长什么都可以奉献。为了让孩子接受更好的教育，移民、换工作根本不是问题。

租售同权之后，不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨尽量到高级别的城市里去，那里的学校更好；最好是去北京上海，如果不行就是广州深圳，最差也要去省城。

根据统计局的官方数字，中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子，大概有1.88亿人，一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村的孩子如果出来三分之一，就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育，一批家庭会带上老人方便照顾。这样，人口的城镇化会大大提速。但注意，由于优质教育、医疗等资源在高级别城市，所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为国策持续下去，必然是高级别的城市人口大增，农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化，将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

租售同权后房价会暴跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市，而是人口流失地区。在中西部，人口不断流失的中小城市最终会崩坍，最终把当地金融机构带到沟里，因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

财经韬略公众号（tttmoney8）公布了一系列数据，对中国300多个地级市过去5年人口流动（主要根据“小学生”人数变化）做量化分析，很多地方已经出现了人口严重流失，“租售同权”之后，这种流失会加剧。

对于大城市来说，以教育资源为核心的公共资源开放之后，必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺，只能不断增加投入，否则将出现“一位（学位）难求”的局面，最终被迫限制“租售同权”。

由于人口显著增加，租房需求将更加旺盛。所以，大城市房价很难下跌。也许有人会说：政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗？

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力，的确可以平抑房价。但这些都需要投入，而地方政府三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说，没有商品房市场平稳发展，根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。这个道理非常简单，想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制，大家可以低价租房，但问题是：你能租到吗？你租到的是什么样的房子？

租售同权是社会进步的表现，也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中，会出现一些新的、难以预料的情况。所以，新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

这里面“逐步”二字，值得细细品味。

压倒楼市的最后一根稻草？

可以看出，租售同权是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。长期来看，租售同权如果能得到有效实施，它对租赁市场的发展具有强大的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。

如果全果范围内大面积实施“租售同权”的政策，很多房地产将会从开发后售楼变成自持租房。在楼市的打压的各种限制下，2017年下半年的楼市并不乐观。而这被称为压倒楼市买卖的最后一根稻草“租售同权”的出台，更让很多开发商改变之前的拿地策略。

记得上半年，在金地集团在天津西青大学城附近，拿下一块地就是50%左右的自持比重，似乎成为近几年开发商自持面积比重之首。不知道金地内部是否早已得知“租售同权”的消息呢？

本次“租售同权”的政策实施，国家首先选择了12个不同的城市，这些城市有一线、二线、三线，可见国家本次反炒楼的态度是如此的坚决，不放弃任何一个角落。近年来，学区房、落户房、让很多家长们勒紧裤腰疯狂购房，也让很多人才对于大城市望而怯步，改革的实施将在2017年下半年本就严峻的楼市再狠狠地踩上一脚，如今买不买房，买哪里的房子都成了一样的待遇，那么房子只剩下每月租金的唯一功能。试问你们还会炒房吗？

然而还是需要指出的是，学区房房价过高的问题，核心症结在于教育资源供给不足，从而导致学区成为稀缺资源。解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。寄希望于租售同权解决房价问题是不现实的。

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